× Úc Châu

Cho vay Low Doc Loans bị thua kiện

More
10 năm 1 tháng trước #227 bởi thangmai
<p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Bài học cho non-banks<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Cho vay Low Doc Loans bị thua kiện<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Ngày 24/10/06 Tòa Thượng Thẩm NSW tuyên án phạt Permanent Mortgages Pty Ltd, một Non-bank đã bất công cho vay loại nợ Low Doc mà người vay man khai và cung cấp chứng từ giả mạo. Banks và non-banks thua kiện là chuyện thường tình, nhưng đây là một vụ kiện điển hình tạo ra tiền lệ để từ đó Tòa án có thể phán xét các vụ kiện tương tự trong tương lai.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Bối cảnh.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Michael Cook và bà vợ đã nhiều lần lôi thôi trong việc trả nợ với ngân hàng. Ông bà nầy liền chuyển món nợ đang trễ sang Permanent Mortgages vì căn nhà của họ đang ở sắp bị mang ra đấu giá. Số tiền vay là $200,000 với lãi suất 8.80% cho một năm và nếu trả trễ sẽ là 13.80%. Theo lời hướng dẫn, Ông bà Cook khai là số tiền vay sẽ được dùng cho mục đích kinh doanh và đầu tư, tuy nhiên trong đơn vay khai “Tân trang nhà cửa”.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Ông bà Cook là người có kinh nghiệm trong việc vay nợ. Gốc người Anh, ít học, tính tình chất phát và đang gặp khó khăn trong việc trả nợ lúc nộp đơn với Permanent Mortgages. Từ lúc vay cho đến khi kiện tụng Ông bà Cook không một lần<span style="mso-spacerun: yes">  </span>trả tiền lời hay vốn.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Đơn vay có nhiều điểm sai: <p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; mso-list: l1 level1 lfo1; tab-stops: list 18.0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol; mso-fareast-font-family: symbol; mso-bidi-font-family: symbol"><span style="mso-list: ignore">·<span style="font: 7pt "times new roman"">         </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Permanent Mortgages biết rõ số tiền vay là để trả số nợ đang thiếu với ngân hàng khác và sẽ không dùng vào việc kinh doanh hay đầu tư;<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; mso-list: l1 level1 lfo1; tab-stops: list 18.0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol; mso-fareast-font-family: symbol; mso-bidi-font-family: symbol"><span style="mso-list: ignore">·<span style="font: 7pt "times new roman"">         </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Biết rõ trương mục với ngân hàng đang bị trễ lúc chuyển nợ;<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; mso-list: l1 level1 lfo1; tab-stops: list 18.0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol; mso-fareast-font-family: symbol; mso-bidi-font-family: symbol"><span style="mso-list: ignore">·<span style="font: 7pt "times new roman"">         </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Ông bà Cook ngụy tạo giấy chứng minh lợi tức và Permanent Mortgages cũng đã biết việc nầy.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Ngoài ra còn có bằng chứng Permanent Mortgages không tuân theo luật cho vay nội bộ. Ví dụ như từ chối xét đơn khi người vay không có khả năng trả nợ hoặc đã lầm lỗi trả nợ trong quá khứ. Ông bà Cook đã không có khả năng trả nợ với lãi suất thấp trong khi vay lại cùng một số tiền với lãi siất cao hơn. Điều đó chứng tỏ rằng Permanent Mortgages tham lam và không quan tâm đến phúc lợi của người vay nợ.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Bài học cho banks và non-banks.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Banks và non-banks đều cho vay loại nợ Low Doc. Một loại nợ không xét đến lợi tức mà chỉ dựa vào giá trị bất động sản thế chấp để cho vay. Quyết định của Tòa án trong vụ kiện nầy là một bài học quan trọng cho tất cả ngân hàng và công ty tài chánh. Luật Bảo Vệ Người Tiệu Thụ (Consumer Credit Code) sẽ được Tòa mang ra áp dụng để bảo vệ cho những ai không có khả năng trả nợ, và nhất là thế chấp căn nhà họ đang ở.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Trường hợp của Ông bà Cook cũng có phần lỗi vì đã ngụy tạo hồ sơ để lường gạt Permanent Mortgages. Vì thế số nợ $200,000 sẽ không thể hủy bỏ nhưng được giảm bớt và chỉ trả lại tiền vốn mà không phải trả lời cho suốt thời gian còn lại. Giả sử thời gian trả nợ là 20 năm, như vậy $200,000 vào năm 2027 còn giá trị bao nhiêu? Đó là một hình phạt rất nặng nề đối với ngân hàng. <p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Bài học cho người vay nợ.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; mso-list: l0 level1 lfo2; tab-stops: list 18.0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol; mso-fareast-font-family: symbol; mso-bidi-font-family: symbol"><span style="mso-list: ignore">·<span style="font: 7pt "times new roman"">         </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Trong bất kỳ hoàn cảnh nào người vay cần phải thành thật, không nên ngụy tạo giấy tờ về công việc làm và lương bổng, nhất là những ai còn đang nhận trợ cấp Centrelink;<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; mso-list: l0 level1 lfo2; tab-stops: list 18.0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol; mso-fareast-font-family: symbol; mso-bidi-font-family: symbol"><span style="mso-list: ignore">·<span style="font: 7pt "times new roman"">         </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Khi lỡ trễ nợ hay mọi nghi vấn trong việc trả nợ nên đến luật sư để được cố vấn không nên tự ý quyết định. Một thiếu sót nhỏ hôm nay có thể là một đại họa về sau;<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; mso-list: l0 level1 lfo2; tab-stops: list 18.0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol; mso-fareast-font-family: symbol; mso-bidi-font-family: symbol"><span style="mso-list: ignore">·<span style="font: 7pt "times new roman"">         </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Tòa án chỉ bảo vệ người vay loại nợ “Quy tắc” Regulated loans như mua nhà ở và chi dùng cho cá nhân. Các loại khác thuộc loại “Bất quy tắc” Unregulated loans như đầu tư hay buôn bán sẽ không được bảo vệ;<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; mso-list: l0 level1 lfo2; tab-stops: list 18.0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol; mso-fareast-font-family: symbol; mso-bidi-font-family: symbol"><span style="mso-list: ignore">·<span style="font: 7pt "times new roman"">         </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Dù cho loại nợ “Quy tắc” không phải lúc nào người vay cũng thắng kiện vì còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác;<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Sau cùng là việc ký hồ sơ nợ, tổng cộng trên dưới 60 trang do ngân hàng trực tiếp gởi đến người vay. Rất ít người có thể hiểu hết ý nghĩa trọn bộ hồ sơ nợ. Tốt nhất quý vị cần có luật sư để giải thích trước khi ký. Đây là cách để bảo vệ quyền lợi cho quý vị. Theo luật, ngân hàng là người cho vay nên không thể tự giải thích hồ sơ nợ. Luật sư là người độc lập với ngân hàng nên các vị nầy sẽ có cái nhìn vô tư hơn.<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-family: arial"><p> </p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">Mai Vĩnh Thăng<span style="mso-spacerun: yes">  </span></span><span style="font-size: 10pt; font-family: arial">FAIBF, F Fin</span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial"><p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">MCom </span><span style="font-size: 10pt; font-family: arial">(Banking & Finance)<p></p></span></p><p class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial">FMC Home Loans<p></p></span></p>

Vui lòng Đăng nhập hoặc Tạo tài khoản để tham gia cuộc hội thoại.

More
10 năm 1 tháng trước #228 bởi LaoNgoanDong
<p>Hồi trước trên TV có nói tới vụ cậu trẻ kia nhận được $150,000AUD gia tài tổ tiên để lại, mừng quá cậu ta tậu một canh nhà $400,000AUD.  Vì không có việc làm nên cậu ta mượn tiền kiểu Low Doc Loans, tiền lời cắt cổ.  Số tiền mượn quá lớn và tiền lời lại cao chẳng bao lâu thì số vốn bỏ ra không một lời từ giã, rồi chuyện gì tới cũng tới...chủ nợ tới đấu giá nhà cậu ta.  Tiền bán nhà không đủ trả nợ rút cuộc cậu ta mất nhà, mất $150,000AUD và còn thiếu nợ nữa.</p><p>Ôi thôi đi làm công bây giờ mà mua được can nhà quả thật là càng ngày càng khó, tiền mượn mua nhà thì nhiều, tiền lời không giảm...  Giá xăng, đồ ăn lên, tất cả đồ dùng hàng ngày hùa nhau lên giá....chóng mặt luôn!</p>

Vui lòng Đăng nhập hoặc Tạo tài khoản để tham gia cuộc hội thoại.

More
10 năm 1 tháng trước #229 bởi thangmai
Kính chào LaoNgoanDong cùng quí bạn

Chuyện dài ngân hàng có viết cả đời cũng không hết. Tôi chỉ nêu ra vài trường hợp điển hình mà thôi. Theo dữ kiện ông cho, một cậu trẻ có $150,000 vay $250,000 để mua căn nhà $400,000 có thể được. Thường giới trẻ xong đại học có thể làm việc với lương từ $35,000 - $50,000. Chỉ cần có việc làm 6 tháng, lương ít nhất $47,000 một năm, thuế $9,400 còn lại $37,600 sẽ vừa hội đủ điều kiện. Cho vay nợ dù bất cứ ngân hàng nào cách tính đều như nhau. Nguyên tắc là sau khi trả nợ, các chi phí như điện, điện thoại, bảo hiểm, xe cộ ... hàng tháng còn lại tối thiểu là $12,324 cho lớn người độc thân, $17,917 cho vợ chồng và cộng thêm $4,354 cho mỗi trẻ con. Con số nầy cần phải điều chỉnh theo mức lạm phát hàng năm cho phù hợp với luật bảo vệ người tiêu thụ.

Trường hợp ông nêu ra thuộc loại nợ Low Doc, một lối cho vay dựa trên bất động sản thế chấp (Asset Lending). Loại nợ nầy chỉ cần có ABN và lời khai là có khả năng trả nợ, vay cho mục đích đầu tư (nhà cho thuê) và dưới 80% giá mua. Trường hợp nầy vay $250,000/400,000 = 62.50% là hợp lệ.

Về mặt pháp lý, cậu trẻ nầy thua là đúng trừ trường hợp cậu mua nhà để ở và ngân hàng cũng đã biết nhưng lờ đi. Tôi không rõ nếu việc thuộc về quá khứ có cho khiếu nại hay không. Theo tôi dù bất kỳ hoàn cảnh nào làm việc cần phải trọng nguyên tắc và người vay cũng biết phân biệt đúng sai.

Kính
Mai Vĩnh Thăng

Vui lòng Đăng nhập hoặc Tạo tài khoản để tham gia cuộc hội thoại.

More
10 năm 1 tháng trước #230 bởi PhiLong
<p>

thangmai wrote: Kính chào LaoNgoanDong cùng quí bạn Chuyện dài ngân hàng có viết cả đời cũng không hết. Tôi chỉ nêu ra vài trường hợp điển hình mà thôi. Theo dữ kiện ông cho, một cậu trẻ có $150,000 vay $250,000 để mua căn nhà $400,000 có thể được. Thường giới trẻ xong đại học có thể làm việc với lương từ $35,000 - $50,000. Chỉ cần có việc làm 6 tháng, lương ít nhất $47,000 một năm, thuế $9,400 còn lại $37,600 sẽ vừa hội đủ điều kiện. Cho vay nợ dù bất cứ ngân hàng nào cách tính đều như nhau. Nguyên tắc là sau khi trả nợ, các chi phí như điện, điện thoại, bảo hiểm, xe cộ ... hàng tháng còn lại tối thiểu là<strong><font style="background-color: #ffcc99"> $12,324</font></strong> cho lớn người độc thân, <strong><font style="background-color: #ffcc99">$17,917</font></strong> cho vợ chồng và cộng thêm <strong><font style="background-color: #ffcc99">$4,354</font></strong> cho mỗi trẻ con. Con số nầy cần phải điều chỉnh theo mức lạm phát hàng năm cho phù hợp với luật bảo vệ người tiêu thụ. Trường hợp ông nêu ra thuộc loại nợ Low Doc, một lối cho vay dựa trên bất động sản thế chấp (Asset Lending). Loại nợ nầy chỉ cần có ABN và lời khai là có khả năng trả nợ, vay cho mục đích đầu tư (nhà cho thuê) và dưới 80% giá mua. Trường hợp nầy vay $250,000/400,000 = 62.50% là hợp lệ. Về mặt pháp lý, cậu trẻ nầy thua là đúng trừ trường hợp cậu mua nhà để ở và ngân hàng cũng đã biết nhưng lờ đi. Tôi không rõ nếu việc thuộc về quá khứ có cho khiếu nại hay không. Theo tôi dù bất kỳ hoàn cảnh nào làm việc cần phải trọng nguyên tắc và người vay cũng biết phân biệt đúng sai. Kính Mai Vĩnh Thăng

</p><p>Các con số tiền còn lại hàng tháng hơi cao đó anh Thăng, chắc anh tính cho những người làm lương cao?</p>

Vui lòng Đăng nhập hoặc Tạo tài khoản để tham gia cuộc hội thoại.

More
10 năm 1 tháng trước #231 bởi thangmai
Chào anh Long

Hôm qua tôi đã có lời đính chánh nhưng khi submit lại biến mất. Xin lỗi quí bạn. Những con số trên là số tiền cho 1 năm thay vì tháng. Tôi đã viết sai.

Thành thật xin lỗi

Vui lòng Đăng nhập hoặc Tạo tài khoản để tham gia cuộc hội thoại.

Thời gian tải trang: 0.118 giây