× Úc Châu

Sub-Prime Mortgage/Low Doc Loan (Úc)

More
10 năm 3 tháng trước #211 bởi thangmai
<p align="center" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: center;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Sub-Prime Mortgage/Low Doc Loans (Úc)<p></p></span></strong></p><p align="center" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: center;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Lối cho vay liều lĩnh và vô trách nhiệm?<strong ><p></p></strong></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Vài nét lịch sử: </span></strong><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Low Doc Loans có một lịch sử lâu dài trên 20 năm và có hơn 20 công ty tài chánh và ngân hàng tranh nhau thị trường béo bở nầy. Theo thống kê, có đến 25% đơn vay nợ nhà, không kể các loại nợ khác bị ngân hàng từ chối vì không hồi đủ điều kiện. Với số lượng đơn vay nợ khổng lồ như vậy nên một số ngân hàng và các công ty tài chánh gây quỹ khai thác thị trường ngoại lệ nầy và từ đó có danh xưng Sub Prime Mortgages.<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><span > </span><p></p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Sub Prime hay Non Conforming Loans, loại nợ bất quy tắc hay ngoại lệ đối với ngân hàng<strong > </strong>và còn được gọi nhiều tên khác nhau như Low Doc, No Doc, Lite Doc, Fast Doc, Second Chance . . . có ý nói đến cần ít hồ sơ, nhanh chóng hay dành cho cơ hội thứ hai, nói chung người vay nợ loại nầy có thể rơi vào một trong các trường hợp sau đây:<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Lợi tức thấp không thể chứng minh hay mới bắt đầu công việc<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Không khai thuế và không nộp BAS (Business Acivity Statements)<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Thay đổi việc việc làm, lợi tức không thường xuyên<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Cần một số tiền lớn nhưng không muốn nêu lý do<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Đang hưởng trợ cấp Centrelink và làm tiền mặt<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Quá khứ vay mượn có ghi trễ nợ, quịt nợ ra tòa hay bị phá sản<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Nợ tiền thuế hay nhiều nợ khác muốn gom lại một mối. . . .<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Low Doc Loans</span></strong><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"> là danh từ chung dành cho các loại nợ mà người vay chỉ khai lợi tức mà không cần chứng minh, nhưng tin rằng mình có khả năng trả nợ. Loại nợ nầy<span > </span>đã nhanh chóng đáp ứng nhu cầu vay mượn ngoại lệ và trở nên thông dụng cho các đơn vay bị ngân hàng từ chối . Với một số nợ khổng lồ khoản 50 tỷ Úc kim chiếm trên dưới 10% tổng số nợ nhà mà thời gian gần đây đã gây thiệt hại không ít cho thị trường nhà đất bên Mỹ, thị trường chứng khoán, giới đầu tư tài chánh như RAMS, Ausie Home Loans và nhiều công ty tài chánh khác kể cả các ngân hàng. Lý do chính là do người vay trả trễ, quịt nợ hay phá sản vì vay mượn quá khả năng. Theo thống kê của cơ quan lượng giá Standard & Poor có đến 15% tổng số nợ Low Doc không được trả đúng thời hạn hay có cơ may mất mát.<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Cho vay liều lĩnh:</span></strong><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"> Đúng vậy, cho vay chỉ dựa vào giá trị bất động sản thế chấp mà không xét đến khả năng trả nợ đó là liều lĩnh. Các công ty tư hữu hạn (Pty Ltd) hay nặc danh hữu hạn (Ltd) thường quảng bá “Khách hàng trên hết” tuy nhiên tất cả đều phục vụ quyền lợi của người chung vốn đầu tư. Điều nầy không hẵn là sai vì là trách nhiệm của kẻ kinh doanh nên họ cạnh tranh nhau cho vay càng nhiều càng tốt. Tuy nhiên nếu chỉ vì trách nhiệm và miếng ăn mà xem nhẹ bổn phận với khách hàng, có thể vô tình đưa người vay nợ đến thời mạt vận phá sản, đó là vô trách nhiệm với xã hội.<span > </span><p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Vì sao Low Doc Loans vẫn hợp pháp và tồn tại? </span></strong><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Ngân hàng và công ty tài chánh có hai nguồn cung cấp vốn để cho vay. Thứ nhất là số tiền khách ký thác (Deposit) vào các loại trương mục hàng ngày kể cả trương mục định kỳ. Thứ hai là gây quỹ bằng cách hùn hay mượn vốn. APRA (Australian Prudential Regulation Authority) cơ quan chính phủ làm luật, chỉ có thể kiểm soát các nơi nhận tiền ký thác ADIs (Authorised Deposit Taking Institutions) để bảo vệ an toàn cho khách hàng.<span style="color: red;"> </span>Ngoài ra những số tiền đầu tư vào cổ phần (Shares) trái phiếu (Bonds, Commercial papers) và các hình thức đầu tư khác là ngoại lệ, lời ăn lỗ chịu. Như vậy chính phủ chỉ có thể kiểm soát được 70%<span > </span>số tiền cho vay (Regulated loans) và 30% còn không luật kiểm soát (Unregulated loans) đó là sinh lộ hợp pháp để cho Low Doc Loans tồn tại.<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Vì sao Low Doc Loans lãi suất cao hơn các loại nợ thường?<p></p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Vì tùy nghi khai lợi tức để vay nợ nên số nợ trễ, bị phá sản nhiều hơn các loại nợ khác và lãi suất cao là để bù lại sự thất thoát đó. Lý do quan trọng khác là các nơi cho vay phải mượn tiền từ các loại trái phiếu (Bonds hay Commercial Papers) dài hạn thường là10 năm trong khi thời gian trả nợ là 30 năm. Theo lý thuyết ngân hàng sẽ phải vay và trả nợ Bonds đến 3 lần (Roll over) để hoàn tất 30 năm nợ nhà. Số nợ trễ và bị phá sản càng nhiều thì mỗi lần vay lại càng khó hoặc với lãi suất cao. Dĩ nhiên ngân hàng sẽ phải cộng cái bất hạnh đó, độ chừng 3% vào lãi suất căn bản cùng với chi phí mà người vay phải gánh lấy. <p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Người kinh doanh, làm việc cho ngân hàng hay trong bất kỳ môi trường nào cũng cần<span > </span>có đạo đức nghề nghiệp. Dù cho người vay nợ thiếu tính toán hay trách nhiệm với bản thân, ngân hàng cũng không thể vô đạo đức và trách nhiệm vồ lấy cơ hội làm tiền. Thời đại nầy có mấy ai còn chút lòng nghĩ đến tha nhân, chính vì thế mà đạo đức nghề nghiệp của ngân hàng từ bậc thứ 7 nay bị hạ thấp ngang hàng với người bán xe cũ. <p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Điều kiện để vay Low Doc Loans: </span></strong><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Nhiều người vay nhưng ít người biết<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Low Doc Loans thường có 2 loại; vay đến 70% và <span > </span>từ 71%-80% LVR (Loan to Valuation Ratio) giá trị bất động sản thế chấp.<span > </span>Vay đến 70% LVR sẽ không phải khai lợi tức, tài sản và trả tiền bảo hiểm nợ, nhưng từ 71% - 80% LVR sẽ phải mua bảo hiểm, khai lợi tức và tài sản, ngoài ra còn những điều kiện khác như sau:<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Người vay tự tìm cố vấn pháp luật và tài chánh để giải thích về Low Doc loans;<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Cung cấp ABN, khai nghề nghiệp và thời gian kinh doanh;<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Tự xác nhận lơi tức và tài sản kê khai trong đơn vay là sự thật và chính xác;<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Có khả năng trả nợ mà không gặp khó khăn về tài chánh; và<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">BAS (Business Activity Statements) đã nộp đúng hạn cho sở thuế.<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Chừng ấy thứ, cho dù thận trọng đến đâu người vay cũng không thể đọc và hiểu hết. Low Doc Loans thuộc loại tự khai và xác nhận lấy (Self Certified) người vay cũng đã từng gặp khó khăn hay bị ngân hàng từ chối nên không buồn hỏi gì cả, chỉ mất vài phút ký đơn rồi ra về vì mục đích chính là làm thế nào để vay được tiền nên rất dễ sa lưới của giới trung gian (Brokers) bất chính. <p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Tránh những giăng bẫy khi vay Low Doc Loans: </span></strong><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Đi dễ nhưng khó về<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Nên hỏi bất cứ điều gì cần biết trước khi ký đơn vay, từ chi phí đến điều kiện vay mượn. Nếu không cẩn thận có hối tiếc cũng không kịp. <p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Vì không hội đủ điều kiện nên sẽ phải trả giá cao hơn lãi suất căn bản đến 3% - 4%, cộng thêm chi phí cắt cổ, cần nên hỏi vài nơi khác để so sánh.<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt 18pt; text-indent: -18pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: symbol;"><span >·<span style="font-family: "times new roman"; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: normal; font-size: 7pt; line-height: normal; font-size-adjust: none; font-stretch: normal;"> </span></span></span><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Một vài nơi cho vay sẽ tự động chuyển về lãi suất căn bản nếu sau 12 hay 24 tháng trả nợ đúng thời hạn, cần nên biết điều kiện nầy. <p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Phải làm gì khi trễ nợ? </span></strong><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Trễ nợ là chuyện thường nhưng cần thông báo cho ngân hàng biết càng sớm càng tốt và hẹn ngày trả, tốt nhất là trả dứt trong tháng sau. Nếu trễ nợ quá 3 tháng họ sẽ đưa ra tòa, dĩ nhiên lỗi ở người vay và bị phán án (Judgment). Từ đó ngân hàng sẽ gởi thư đòi trả tất cả số tiền còn thiếu chỉ 1 lần, lập thủ tục trục xuất người vay ra khỏi nhà và bán tài sản thế chấp vào tháng thứ 5 hoặc 6. Dù cho biện luận thế nào đi nữa người vay cũng phải mất nhà vì Low Doc Loans thuộc loại đầu tư/kinh doanh (Unregulated Loans) nên mất quyền bảo vệ.<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><strong ><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><span > </span><p></p></span></strong></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Hãy thận trọng khi có ý định vay<strong > </strong>Low Doc Loans. Nên hỏi ý kiến Luật sư về pháp lý, Kế toán về lợi hại của loại nợ bất quy tắc nầy.<span > </span>Cho dù có tự tin hay đã từng vay nợ nhưng quý vị sẽ tìm thấy rất hữu ích trong lời cố vấn của các vị chuyên môn. Vì sao? Các vị nầy đã từng trải qua cái khó của người gặp khó và cái khổ của những kẽ đã từng gặp khổ. Đó là lời khuyên chân thành nhất.<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;"><p> </p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">Mai Vĩnh Thăng MCom (Banking & Finance) FAIBF, F Fin<p></p></span></p><p style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" class="MsoNormal"><span style="font-size: 11pt; font-family: arial;">FMC Home Loans <strong ><p></p></strong></span></p>

Vui lòng Đăng nhập hoặc Tạo tài khoản để tham gia cuộc hội thoại.

Thời gian tải trang: 0.128 giây